Taşınmaz vergilendirmesinde yeni dönem: Değer haritaları ve dijital emlak envanteri

Basında çıkan son ha­berlere göre, Çev­re ve Şehircilik, İklim Bakanlığı Tapu Kadast­ro Genel Müdürlüğü ta­rafından bir süredir de­vam eden çalışmalarda sona gelindiği ve Değer Bilgi Merkezi’nin kurul­masında önemli bir aşa­ma kaydedildiği anlaşıl­maktadır. Taşınmaz değer harita­larının oluşturulması ve bu amaca yönelik bir merkez kurulması ça­lışmaları 2019-2023, 2024-2028 Tapu ve Kadastro Genel Müdür­lüğü Stratejik planlarında önem­li bir öncelik olarak belirtilmiştir.

Değer Bilgi Merkezi'nin amacı

Değer Bilgi Merkezi uygula­masıyla taşınmazların piyasa de­ğerinin dijital haritalarla tanım­lanması amaçlanmaktadır. Ayrı­ca toplu değerleme yolu ile emlak piyasasında ortaya çıkan speküla­tif amaçlı fiyat artışlarının önlen­mesi, vergi kaybının ortadan kal­dırılması, şeffaflığın sağlanması hedeflenmektedir. Çok önemli ve çağdaş bir uygulama olan değer haritası yönteminin gerek kamu mali yönetimi gerekse özel hu­kuk ve ticari hayatın işleyişinde önemli etkileri olacağı tartışma­sızdır. Oldukça eski bir mevzuata dayanan taşınmaz değerleme ve vergileme sorunları bakımından faydalı olacağı da açıktır.

Vergisel meseleler

Yeni sistemin faydalı yönle­ri ağır gelse ve esasında artık bir zorunluluk olsa da vergisel et­ki ve sonuçlarının iyi analiz edi­lerek sistemin mevcut sorunla­rı artırıcı bir etki göstermeden kurulmasının yasal, idari ve tek­nik alt yapısının oluşturulması gerekmektedir. Bu noktada, de­ğerli meslektaşım Doç.Dr.Nu­ray Aşçı Akıncı tarafından kale­me alınan “Teori ve Uygulamada Emlak Vergisi” kitabı dünyada güncel durumu kapsamlı biçimde tartışarak konuyla ilgili olanlara önemli bir kaynak işlevi görüyor.

Emlak Vergisi uygulamasın­da, verginin matrahı Vergi Usul Kanununa (VUK) göre belirle­nen vergi değeridir. Emlak Ver­gisi Kanunu (EVK), uygulanacak emlak vergisi değerlerinin dört yılda bir takdir komisyonların­ca belirlenmesini ve izleyen 3 yıl boyunca da yeniden değerleme oranın yarısı kadar artırılarak uygulanmasını zorunlu kılmak­tadır. Bu nedenle her dört yılda bir belirlenen nihai tutara ilişkin mükellefler ve yerel yönetimler arasında bitmeyen dava süreçle­ri yaşanmaktadır.

Burada temel konu, EVK’n­da vergi değerinin rayiç değer olduğuna ilişkin bir hüküm bu­lunmamasıdır. Emlak Vergisi Tüzüğü’nde ise vergi değeri ra­yiç değer olarak ele alınmakta­dır. Kanun ve Tüzük arasında­ki uyumsuzluk önemli sorunlara neden olmaktadır. Değer harita­larıyla gerçek piyasa değerine ya­kın dijital değerler verginin adil hale gelmesini sağlayabilir gö­rünmektedir.

Tapu harcı bakımından, bilindi­ği üzere beyan esas olmakla birlik­te; gerçek satış bedelinin altında beyan yaygındır. Bu yol ile sistem üzerinden değer doğrulaması ya­pılabileceğinden, düşük beyanın tespiti daha da kolaylaşacaktır.

Değer artış kazancı bakımın­dan satış bedeli ile iktisap be­deli arasındaki fark esas alın­maktadır. Bu bakımdan, piyasa değerine aykırı satışlar vergi in­celemesine daha kolay konu edi­lebilecektir.

Değer haritalarının bağlayıcılığı

Değer haritalarının hukuki bağlayıcılığı ancak kanun ile dü­zenlenmesine bağlıdır. Aksi tak­dirde hukuken sadece “emsal” niteliği taşır. Değer Bilgi Mer­kezi verilerinin otomatik ola­rak matrah olarak kabul edilme­si için VUK, EVK ve Harçlar Ka­nunu, Emlak Vergisi Tüzüğü gibi temel mevzuatlarda açık düzen­leme yapılmalıdır. Aksi takdirde, bu tür dijital verilerin emsal de­ğer olarak kullanılabilmesi müm­kün olsa da, tek başına bağlayıcı ve kesin matrah olamaz.

Hukuki güvence şartı

Taşınmaza biçilen değere kar­şı mükelleflerin itiraz hakkının açık şekilde tanımlanması gere­kir (örneğin özel bir idari kurul, teknik değerleme komisyonu, bi­lirkişilik sistemi). Aksi takdirde bu durum Anayasa’nın vergilen­dirmede kanunilik ve hak arama hürriyeti ilkeleriyle çelişebilir.

Delil olarak dijital değerler

Değer Bilgi Merkezi kayıtla­rı, vergi davalarında delil olarak kullanılabilecektir. Ancak bu ve­rilerin objektif, güncel ve karşı­laştırılabilir olduğu ispatlanma­dıkça mahkemeler nezdinde tek başına bağlayıcı delil olmayabi­lir. Vergi mahkemeleri, bu tür ve­rilerle desteklenen işlemlerde bilirkişi veya emsal karşılaştır­ması talep edebilir.

Mükellefler, beyan ettiği değer ile idarenin harita verileri arasın­da fark varsa, vergi yargılamasın­da bu farkı açıklamakla yükümlü olabilir. Ancak idare de dijital de­ğerin doğru ve güvenilir olduğu­nu teknik raporlarla ispatlamak zorundadır. Aksi hâlde mahkeme işlemin sadece veri haritasından kaynaklandığı gerekçesiyle vergi tahakkukunu iptal edebilir.

Yetkili-görevli mahkeme ve süre sorunu

Değerli konut vergisi uyuşmaz­lıklarında olduğu üzere, Ankara ve diğer iller arasında yetki yö­nünden, vergi ve idare mahkeme­si arasında ise görev yönünden tartışmalar yaşanması olasıdır. Görevli mahkemeye göre, 30-60 gün içinde dava açma yahut öğ­renmeden itibaren dava açma gi­bi hukuk çevrelerinin aşina oldu­ğu tartışmalar da yeniden günde­me gelebilir.