Konut satışlarında tarihi ikinci en yüksek temmuz

Türkiye genelinde ko­nut piyasasındaki can­lanma, özellikle ipo­tekli (banka kredili) satışlarda ekimden bu yana yaşanan iv­menin de etkisiyle temmuzda da devam etti. Aşırı düşük faiz­lerle kredi kampanyasının sa­tışları patlattığı 2020 yılı ha­riç tutulursa şu ana kadarki en yüksek temmuz ayı satışı bu yıl gerçekleşti. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı verilere göre Türkiye genelinde konut satışları temmuz ayın­da geçen yılın aynı ayına göre yüzde 12,4 artışla 142 bin 858 adede ulaştı.

Temmuz ayında banka kredisi ile satılan konut adedi geçen yılın aynı ayına öre yüzde 60,3 artışla 18 bin 425 adede ulaşırken, toplam satış­larda en büyük bölümü oluş­turan diğer satışların adedi ise yüzde 7,6 artışla 124 bin 433 ol­du. Buna göre daha çok ikamet amaçlı alıcılara gerçekleşen ipotekli satışların toplam satış­larda geçen yıl mayısta yüzde 9 olan payı bu yıl aynı ayda yüzde 12,9’a yükseldi. Temmuz ayın­da, Türkiye genelinde ilk el ko­nut satış sayısı geçen yılın ay­nı ayına göre yüzde 7,8 artarak 43 bin 984, ikin­ci el konut satış­ları da yüzde 14,6 artışla 98 bin 874 adet oldu. Top­lam konut satış­ları içinde ilk el konutların payı temmuz ayları itibarıyla yüzde 32,1’den yüzde 30,8’e geriledi.

Sıkı para poli­tikası kapsamın­daki kredi kısıt­lamaları ve aşırı yükselen faizlerin konut satış­larını dibe indirmesinin baz et­kisi bulunuyor. Aralık ayında fiilen başlayan ancak 2024’ün son çeyreğinden itibaren bek­lentisi satın alınan faiz indi­rimlerinin ipotekli satışlarda ekimden itibaren başlayan ar­tış dalgasında payı bulunuyor.

2023’ün mayıs ayında 30 bin adede yaklaşan ipotekli satışla­rın adedi, yükselen konut kre­disi faizleri ve kısıtlamaların etkisiyle kredi kullanımının zorlaşmasının etkisiyle anı­lan yılın temmuz ayında 15 bi­nin altına, son çeyreğinde 5 bin dolayına düşmüş, 2024’ün son çeyreğine kadar hızlı düşüş eği­limini sürdürmüştü.

İpotek­li satışlarda ilk sıçrama yüzde 278 yıllık artışla Ekim 2024’te başladı ve görece hız kesmekle birlikte bu yıl boyunca da de­vam etti. Ocak-temmuz döne­minde satılan konut sayısı ge­çen yıl aynı döneme göre yüzde 24,2 artışla 834 bin 751 adede ulaştı. Bu artış büyük oranda kredi ile satışlardaki canlan­madan kaynaklandı. Diğer sa­tışlar yüzde 17,1 artışla 713 bin 236 adet olurken, banka kredi­si kullanarak satın alınanların sayısı yüzde 93,2’lik artışla 121 bin 515 adede ulaştı. Toplamda ipotekli satışların geçen yıl ilk beş ayda yüzde 9,4 olan payı, bu yıl yüzde 14,6’ya çıktı.

Ocak-temmuz döneminde ilk el konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 17,5 artarak 251 bin 608, ikinci el sa­tışlar yüzde 27,3 artışla 458 bin 54 adet olarak gerçekleşti. Yedi aylık dönemlere göre ilk el sa­tışların toplamdaki payı yüzde 31,9’dan yüzde 30,1’e düştü.

Konut başına kredi kullanımında artış

Bankacılık sektörünün 2023 sonunda 438 milyar 233 mil­yon lira olan konut kredisi hac­mi izleyen yedi ayda 12 milyar 356 milyon liralık net artışla Temmuz 2024 sonu itibarıy­la 450 milyar 578 milyon lira­ya yükselmişti. 2024 sonunda 512 milyar 259 milyon liraya çı­kan konut kredisi hacmi, bu yı­lın ilk yedi ayında ise 83 milyar 73 milyon liralık artışla tem­muz sonu itibarıyla 595 milyar 332 milyon lira oldu.

Buna gö­re bankalar bu yıl ilk yedi ayda geçen yılın aynı döneminde­kinden yaklaşık 70,7 milyar li­ra daha fazla net konut kredisi kullandırdı. Yedi aylık dönem­lere göre kullandırılan net ko­nut kredisi miktarı yüzde 572,3 arttı, bu da kredi ile satılan ko­nut adedini yüzde 136,3 artır­dı. Satın alınan ipotekli konut başına ortalama kredi kullanı­mı anılan dönemlere göre yüz­de 184,5 artışla 240 bin 319 lira­dan 683 bin 644 liraya yükseldi. Konut fiyatlarındaki artış bun­da etkili oldu.

2020’deki kampanya ve tarihi rekor

Konut satışlarında 573 bin 337’si ipotekli, 925 bin 979’u diğer; toplam 1 milyon 499 bin 316 adetle tüm yılların rekoru, hala 2020’ye ait bulunuyor. Anılan yılda Türkiye›de konut satışlarını canlandırmak amacıyla kamu bankaları (Ziraat Bankası, Halkbank ve Vakıfbank) tarafından başlatılan düşük faizli konut kredisi kampanyası, özellikle COVID-19 pandemisi nedeniyle durma noktasına gelen gayrimenkul piyasasını hareketlendirmek için hayata geçirilmişti. Kampanya, Emlak Konut GYO’nun da katılımıyla desteklendi ve Haziran 2020’de başlatıldı. Bu kampanya, düşük faiz oranları ve esnek ödeme koşulları sayesinde 2020 Temmuz’da 229 bin 357 konut satışı ile tarihsel olarak en yüksek temmuz ayı satış adedine ulaşılmasını sağladı.

Ancak, kampanya sonrası artan talep nedeniyle konut fiyatlarında ciddi yükselişler yaşandı ve enflasyonist baskılar oluştu. Kampanya kapsamında sıfır konutlar için aylık yüzde 0,64, ikinci eller için yüzde 0,74 faiz oranı, 15 yıl vade, 12 ay ödemesiz dönem ve yüzde 10 peşinat esası uygulanmıştı. İstanbul, Ankara ve İzmir’de 750 bin TL’ye kadar, diğer şehirlerde 500 bin TL’ye kadar kredi imkânı sağlanmıştı. Kredi kullanımında yüzde 90’a varan kredi/değer oranı uygulanmış, bu da daha düşük peşinatla ev alınmasını kolaylaştırmıştı.

Kredi faizlerinde sınırlı düşüş

Merkez Bankası’nın aralık ayında başlattığı faiz indirimlerine paralel kredi faizlerinin sınırlı da olsa düşüşe geçti ve düşüşün devam edeceği beklentisi oluştu, kısıtlamalarda da kısmen gevşeme yaşandı. 2023’ün haziran ayı başında yüzde 18 dolayında bulunan, temmuzda yüzde 32,2’ye yükselen bankacılık sektörü ortalamasında konut kredisi yıllık basit faizi 2024’ün aynı döneminde yüzde 44’ü aştı. Söz konusu oran, faiz indirim süreci ile birlikte gerileyerek bu yıl ilk çeyrekte yüzde 39’lar düzeyine geriledi.

Faizdeki düşüş eğilimi konut kredisi kullanımını artırdı, bu da satışlara yansıdı. Ancak mart ayında içeride siyasiyeler yönelik operasyonlar, nisanda kızışan küresel ticaret savaşları ve haziran başında patlak veren İran-İsrail savaşı ile artan belirsizlik bu gidişe kontra etki yarattı. Mayısta yeniden yüzde 40’ın üzerine, haziranda yüzde 43,5’e çıkan, temmuz sonu itibarıyla yüzde 42,6’ya gerileyen konut kredisi faizlerinin izleyen dönemdeki seyri konut satışlarında da belirleyici olacak.

İNDER Başkanı Engin Keçeli: Uygun konuta erişim sürüyor

Faizlerdeki yüksekliğe rağmen şu anda konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun altında kalması, uygun fiyatlı konuta erişimin sürmesi ve kiraların çok yükselmesi insanları ev almaya zorluyor. Talep artarak devam edecek ancak arz noktasında sıkıntılar var. Yılsonu için satış adetlerinde rekor bekliyorum.

KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz: Yıl sonunda 1,5 milyonun üzerine çıkar

Bu yıl satış adedinin 1,5 milyonun üzerine çıkacağı beklentimiz daha da kuvvetlendi. Genel konut satışlarının yanı sıra birinci el ve kredili konut satışlarında da hareketlenme gelmeye başladı. Bu olumlu tablolunun devamlılığı açısından kredi koşulları iyileştirilmeli ve uygun arsa geliştirilmeli.

AYİDER Başkanı Hakan Şişik: Konut arzında sıkıntı yaşanıyor

 Konut fiyatlarındaki gevşeme ve kredilerdeki bir miktar geri çekilme ipotekli satışları destekliyor. Güçlü talebe karşılık konut arzında sıkıntıların yaşanıyor. Bunda maliyetlerin ve kalifiye eleman sıkıntısının etkisi var. Faizlerin düşmeye devam etmesi ve yüksek kira bedelleri satışı artırır.