Sosyal yaraya ‘sosyal konut' neşteri

Hızla artan kiracılık ora­nı, emlakta rekor fiyat artışı, arz talep denge­sizliği, fahiş biçimde yükselen kiralar, ev sahibi-kiracı anlaş­mazlıkları şeklinde adeta ka­nayan bir yaraya dönüşen soy­sal soruna belli ölçüde de olsa çözüm getirebilecek “sosyal konut projesi” için start veri­liyor. Ayrıntıları ekim ayında açıklanacak projenin bu sosyal yaraya bir ölçüde de olsa neşter olması umut ediliyor.

Son yıllarda kiracılık oranı giderek yükselirken, bir yanda kentlerde arz talep dengesiz­liği yüzünden aşırı yükselmiş kiralar, öbür yanda milyonlar­ca oturulmayan konut stoku şeklindeki tablo giderek belir­ginleşti. Boş tutulan konutlar içinde, tatil bölgelerinde yılın büyük bölümünde kullanıl­mayan yazlıklar ve kente göç­ler nedeniyle köylerde kilitli kalmış konutlar da yer alıyor. Ancak önemli bir bölümü, za­ten piyasa hareketlerinden yararlanarak yüksek getiri el­de etmeye odaklı yatırımcılar­ca alınıp stoklanan konutlar oluşturuyor. Bu da piyasa den­gelerini bozuyor.

Yeni sosyal konut projesi ekimde açıklanacak

Son yıllarda çeşitli önlem­lere rağmen fahiş kiralar soru­nunun önüne geçilemezken, hükümetin sosyal konut yapı­mına hız vermesi ve bu soru­nunun “satın almaya ve kirala­maya uygun konut arzını artır­ma” yöntemi ile çözme girişimi doğru bir adımı oluşturuyor. Çevre, Şehircilik ve İklim De­ğişikliği Bakanlığının özellik­le dar gelirli yurttaşların konut sahibi olmasına yönelik hazır­lık çalışmalarını yürüttüğü sos­yal konut projesinin ayrıntıla­rı ekim ayı içinde açıklanması bekleniyor.

Proje kapsamında başta Doğu ve Güneydoğu böl­geleri olmak üzere 81 ilde 2+1, 3+1 tipte ve dar gelirlilerin öde­me gücüne uygun konutların yapımı öngörülüyor. Halen bu konuda TOKİ’nin arazi ve arsa araştırmaları, proje çalışmala­rı ve maliyet belirleme süreç­leri devam ediyor. İlk bilgilere göre tüm illerde toplam 250 bin yeni konutun yapımı öngörülü­yor. İki yıl içinde inşaatının bi­tirilmesi planlanan konutlarda ev sahibi olmayanlara öncelik verileceği belirtiliyor.

Kiradaki alamıyor yatırımcı alıyor

TÜİK’in konut satışlarına ilişkin veri setinin başlangıç yı­lı olan 2013’ten bu yana Türki­ye’de yıllık 1,2-1,5 milyon adet arasında seyreden konut satış­larında, kiracılığı azaltacak ika­met amaçlı alımlarla, yatırım amaçlı alımlarının payları çar­pıcı biçimde değişti.

İpotekli konut satışlarının toplamdaki payı 2013 yılında yüzde 39,8 düzeyinde bulunu­yordu. Başka deyişle neredeyse satılan her iki konuttan biri ban­ka kredisi ile alınıyordu. Bu pay 2024’te yüzde 10,7’ye kadar düş­tü. Peşin para veya banka kredisi dışındaki diğer yollarla alımı ya­pılan konutların toplam satış­lardaki payı yüzde 60,2’denen yüzde 89,3’e yükseldi.

İpotekli satışlarda oransal bazda görece hareketlenme ya­şanan bu yılın ilk sekiz ayın­da satılan 970 bin 80 konuttan yalnızca yüzde 14,4 oranında­ki 141 bin 227’sini banka kredi­siyle alınan konutlar oluşturdu. Ocak-ağustos döneminde satı­lanların 836 bin 843 adetle yüz­de 85,6’sını banka kredisine ih­tiyaç duymayan kesim aldı.

DÜNYA’nın “milyonlarca boş konut” haberi

DÜNYA Gazetesi’nin 29 Temmuz 2025 tarihli sayısında yer alan “Ülkede 8,5 milyon konut boş tutuluyor” haberi kamuoyunda ses getirmiş, ancak farklı tepkiler almıştı. Bir kısım ekonomi çevrelerinde bu sayının abartılı olduğu görüşü dile getirilmişti.

Şimdi bu hesabı nasıl yaptığımızı tekrar anlatalım: Türkiye’deki toplam konut sayısına ilişkin güncel ve sağlıklı veri bulunmuyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un Marmara Depremi’nin 25’inci yılı dolayısıyla geçen yıl ağustos ayında AA’ya yaptığı açıklamada sunduğu, Türkiye’deki konut sayısının 36 milyonu bağımsız birim olmak üzere 31 milyon civarında olduğu bilgisini baz aldık.

(Bağımsız birim, kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmuş ana taşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına oturulabilir bölümlerini ifade ediyor). TÜİK’in 2024 sonu nüfus ve ortalama hane büyüklüğü verileri baz alındığında ikamette olan toplam konut sayısının 27,5 milyon dolayında olduğu görülüyor. Bu da 2024 sonu itibarıyla yaklaşık 8,5 milyon konutta ikamet edilmediğini gösteriyor.

Bu sayının önemli bir bölümünün sahillerdeki yazlıklar ve kente göçler nedeniyle köylerde kapalı kalmış konutların oluşturması; bir yanda boş duran evler, öbür yanda düşük arza bağlı yüksek kiralar gerçeğini değiştirmiyor. Zaten yatırım amaçlı alındığı için kiraya verilmeyen önemli bir konut stokunun varlığı ise sorunu büyüten birincil faktör. Son yıllarda bozulan ev sahibi-kiracı ilişkileri yüzünden evini kiraya vermeyerek boş tutanların oranının ise düşük olduğu tahmin ediliyor.

On yılda 2,9 milyon yeni kiracı aile

TÜİK “İstatistiklerle Aile” araştırması verilerine göre kendi evinde oturan ailelerin 2014’te yüzde 61,1 olan oranı 2024’te yüzde 56,1’e kadar düştü. Bu veri, oturduğu evin sahibi olanların oranını gösteriyor, bu kişilerin birden fazla konutu olabiliyor. Bu dönemde kiradaki nüfus oranı ise yüzde 22,1’den yüzde 28’e çıktı.

2024 itibarıyla hane halklarının kendi ailesine bir evde oturduğu tahmin edilen yüzde 15’lik bir bölümü ikamet ettiği konutun sahibi olmamakla birlikte kira ödemiyor. Hane halklarının yüzde 0,9’luk bir bölümü ise lojmanda oturuyor. Bu oranlara göre 2024 itibarıyla nüfusun 48,1 milyonluk bir bölümü mülkiyeti kendine, 12,8 milyonu aileye ait evlerde, 771 bin dolayındaki kesim ise lojmanda otururken, zorunlu kiracı durumundaki bireylerin sayısı ise 24 milyonu buluyor.

Ortalama hane halkı büyüklüğünün 3,11 kişi olduğu baz alındığında kendine ait evde oturan aile sayısı 15,5 milyon, kiracı konumundaki hane sayısı da 7,7 milyona denk geliyor. 2014-2024 arasında Türkiye nüfusuna eklenen yaklaşık 8 milyon kişiden 6,8 milyonu, başka deyişle her 100 kişiden yaklaşık 85’i kiracı oldu. Ortalama hane büyüklüğüne göre kiradakilere bu dönemde 2,9 milyon aile daha eklendi.

Kiralarda on yılda on kata yakın artış

2015-2025 döneminde Türkiye kira artış oranında dünyaya fark attı. OECD’nin Konut Fiyat (Housing Prices) endeksine göre Türkiye’de 2015 ortalamasında 100 kabul edilen kira değeri 2025’in 3’üncü çeyreği itibarıyla 954,4’e yükseldi. Buna göre Türkiye’de kiralar bu dönemde ortalama yüzde 854,4 (8,5 kat) ile rekor bir artış kaydetti. On yıllık dönemde, OECD ortalamasında kiralarda artış ise yüzde 41 düzeyinde. Üye ülkeler içinde Türkiye’nin en yakın takipçisi, on yılda yüzde 88,6 artışla Macaristan olurken, Japonya’da ise kiralar on yıl öncesinin yüzde 0,3 altına indi. Diğer OECD ülkelerinde bu dönemdeki kira artışları ise yüzde 3,7 ile yüzde 77,2 arasında değişiyor.