Ülkede 8,5 milyon konut boş tutuluyor

Çevre, Şehircilik ve İk­lim Değişikliği Bakan­lığı’nın, peşinat ve kredi gibi yükümlülükleri karşılaya­mayan yurttaşları konut sahibi yapma amacıyla Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut GYO iş birliğiyle “Gayrimenkul Sertifikası” uy­gulamasını başlatırken, nüfus­ta ev sahibi-kiracı dengesinin son yıllarda aşırı derecede bo­zulduğu belirlendi.

Fahiş kiralar sorunu sosyal bünyede kanayan bir yaraya dö­nüşürken, aynı zamanda Türki­ye’nin düşürmek için iki yıldır sıkı para politikası uygulama­sına yol açan yüksek enflasyon sorununa da büyük oranda kay­naklık ediyor. Sektöre ilişkin çok yönlü veriler ise Türkiye’de özellikle konutun gözde yatırım aracına dönüştüğü son on yılda yatırımcı tip alıcıların piyasayı domine ettiği, bu süreçte satı­lamama ya da sahiplerinin özel­likle satmayarak elde tutmala­rı nedenleriyle boş konut sto­kunun hızla büyüdüğünü, buna karşılık giderek ağırlaşan kredi maliyetleri yüzünden ev sahibi olmanın aşırı zorlaşmasının ki­racı nüfusu ve buna bağlı olarak kiraları aşırı yükselttiğini orta­ya koyuyor.

Milyonlarca boş konut

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Ku­rum’un Marmara Depremi’nin 25’inci yılı dolayısıyla geçen yıl ağustos ayında AA’ya yaptı­ğı açıklamaya göre Türkiye’de­ki konut sayısı 36 milyonu ba­ğımsız birim olmak üzere 31 milyon civarında. Bağımsız bi­rim, kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmuş ana taşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına oturulabilir bölümlerini ifade ediyor.

Buna karşılık Türkiye İsta­tistik Kurumu’nun (TÜİK) be­lirlemelerine göre 2024 sonu itibarıyla 86,7 milyon olan nü­fus ve 3,11 kişi olan ortalama hane büyüklüğü baz alındığın­da ikamette olan toplam konut sayısı ise 27,5 milyon dolayın­da. Konut sayısının aynı kaldığı varsayılsa bile 2024 sonu itiba­rıyla yaklaşık 8,5 milyon konut­ta ikamet edilmiyor. Son yıllar­da fahiş biçimde artan fiyatlar ve yüksek faizler nedeniyle aşı­rı pahalı kredi maliyetleri yü­zünden ikamet için konut edi­nemeyen yurttaş sayısındaki artış paralelinde kiracılık ora­nı giderek yükselirken, üretilip satılan konutların da büyük bö­lümü, yatırım amaçlı konut alıp stoklayan varlıklı küçük azınlı­ğın elinde toplanıyor.

Son yıllarda denenen çeşit­li önlemlere rağmen fahiş ki­ra bedelleri sorununun önü­ne geçilemezken, sosyal konut yapımına hız vereceklerini açıklayan Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’ten “Kira zammı sorununu faiz­le değil konut arzını artırarak çözeceğiz” açıklaması geldi. Uzmanlar ise soruna köklü çö­züm için boş tutulan konutlar­dan daha yüksek vergi gibi ön­lemlerin de yararlı olabilece­ğini dile getiriyor.

Kiracılıktaki hızlı artış

TÜİK “İstatistikler­le Aile” araştırmasına göre ev sahibi aile­lerin 2014’te yüzde 61,1 olan oranı 2024’te yüzde 56,1’e kadar düştü. Ancak bu veri, oturduğu evin sahibi olanların ora­nını gösteriyor, birden fazla konutu olanların oranını vermiyor. Bu dö­nemde kiradaki nüfus oranı ise yüzde 22,1’den yüzde 28’e çıktı. 2024 itibarıyla hane halklarının yüzde 15’inin de oturdukları konutun sahibi olmamakla bir­likte kira ödemediği belirlen­di.

Bu kesimin ise ailesine ait bir evde oturanlar olduğu tah­min ediliyor. Hane halklarının yüzde 0,9’luk bir bölümü ise loj­manda oturuyor. Bu oranlara göre 2024 itibarıyla 48 milyo­nun üzerindeki nüfus mülkiye­ti kendine ait evlerde oturuyor, zorunlu kiracı durumundaki bireylerin sayısı ise 24 milyon dolayında. Ortalama hane halkı büyüklüğünün 3,11 kişi olduğu baz alındığında kendine ait ev­de oturan aile sayısı 15,5 mil­yon, kiracı konumundaki hane sayısı da 7,7 milyon.

2014-2024 arasında Türki­ye nüfusu yaklaşık 8 milyon ki­şi artarken, kiradaki nüfustaki artış 6,8 milyon kişi oldu. Buna karşılık aynı dönemde mülki­yeti kendine ait konutlarda ika­met edenlerin sayısı sadece 586 bin, kira vermeyen ve lojmanda oturanların sayısı da 568 bin ki­şi arttı. Buna göre son on yılda nüfusa eklenen her 100 kişiden yaklaşık 85’i kiracı oldu. Orta­lama hane büyüklüğüne göre kiradaki hanelere bu dönemde 2,9 milyon yeni hane eklendi.

Yatırımcı alıyor, kiracı kalıyor

TÜİK’in konut satışları­na ilişkin veri setinin başlan­gıç yılı olan 2013’ten bu yana Türkiye’de yıllık 1,2-1,5 milyon adet arasında seyreden konut satışlarında, kiracılığı azal­tacak ikamet amaçlı alımlar­la, yatırım amaçlı alımlarının payları çarpıcı biçimde değişti. Banka kredisi ile (ipotekli) ika­met amaçlı alımların payı hızlı düşerken, konutu bir yatırım aracı olarak değerlendirip var­lık stoklayan kesimin alımları­nın payı belirgin biçimde arttı.

2013’te ilk el ipotekli ko­nut satışlarının toplam sa­tışlarda yüzde 17,6 olan pa­yı 2024’te yüzde 2,6’ya düştü. Bu dönemde banka kredisiyle alınan 2’nci el konutların pa­yı da yüzde 22,1’den yüzde 8,1’e ve böylece toplam kredili sa­tışların toplamdaki payı yüz­de 39,8’den yüzde 10,7’ye indi. Peşin para veya banka kredisi dışındaki yollarla alımı yapılan ilk ve 2’nci el konutların top­lam satışlardaki payı ise bu dö­nemde yüzde 60,2’denen yüzde 89,3’e yükseldi.

İpotekli satışlarda oransal bazda görece hareketlenme ya­şanan bu yılın ilk altı ayında sa­tılan 691 bin 893 konuttan yal­nızca yüzde 3,5 oranındaki 24 bin 446’sını banka kredisiyle alınan ilk el konutlar oluştur­du. Ocak-haziran döneminde banka kredisiyle alınan ikinci el konutların adedi 78 bin 644, bunun toplam satışlardaki pa­yı da yüzde 11,4 oldu. Buna gö­re ilk yarıdaki satışların yüz­de 14,9 oranındaki 103 bin 90 adedi kredi ile satın alındı. Altı ayda satılanların 588 bin 803 adetle yüzde 85,1’ini peşin ya da diğer finansman yöntemle­riyle alınan ilk ve ikinci el ko­nutlar oluşturdu.

Kiralardaki astronomik artış

2015-2025 döneminde Türkiye konut kiralarındaki rekor artışla dünyaya fark attı. OECD’nin Konut Fiyat (Housing Prices) endeksine göre Türkiye’de 2015 ortalamasında 100 kabul edilen kira değeri 2025’in 2’nci çeyreği itibarıyla 1.452,3’e yükseldi. Buna göre Türkiye’de kiralar bu dönemde ortalama yüzde 1.352,3 oranında (13,5 kat) artış kaydetti. 2015 yılında 2 bin 500 lira olan konut kirası ortalama 36 bin 306 liraya, o tarihte 5 bin lira olan lüks bir konutun kirası da yaklaşık 72 bin 613 liraya çıktı. Aynı dönemde, OECD ortalamasında artış ise yüzde 47,7 olurken, kiraların yüzde 104,5 arttığı Macaristan dışında artışın bir kata ulaştığı başka OECD ülkesi bulunmuyor. Diğer OECD ülkelerinde bu dönemdeki kira artışları ise yüzde 0,1’le yüzde 82,1 arasında değişiyor.

Gayrimenkul sertifikası ne getirecek?

 TOKİ ve Emlak Konut güvencesiyle başlatılan sistemde, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetiminde 4-8 Ağustos tarihleri arasında talep toplama yoluyla ve 7 lira 59 kuruş fiyatla halka arz edilecek olan gayrimenkul sertifikaları 11 Ağustos’tan itibaren Borsa İstanbul’da (BIST) işlem görecek. Satışta alt veya üst limit bulunmuyor.

İlk uygulama, İstanbul Başakşehir’de yapılacak 5 bin 325 konutluk Damla Kent Evleri projesiyle başlıyor. İlk etapta 1.540 konut için sertifika satılacak. İnşaat 1 Ekim’de başlayıp 4 Şubat 2029’da bitirilecek. Gayrimenkul Sertifikası yatırımcılarına üç ayrı kazanç modeli sunuyor. Yatırımcılar belirli sayıda sertifika biriktirerek doğrudan konut sahibi olabilecek (asli edim).

Bu süreç 5 Şubat 2026- 4 Ağustos 2028 tarihleri arasında işleyecek. Yeterli sayıda sertifikaya ulaşamayan yatırımcılar, proje sonunda açık artırmayla satılan konutlardan elde edilen gelirden pay alacak (tali edim/ gelir ortaklığı). Satılamayan konutlar TOKİ tarafından ekspertiz değerinin yüzde 80’i oranında satın alınacak. Nakit ödemeler 8 Ağustos 2029’da yapılacak. Sertifikalar, Borsa İstanbul’da işlem görerek yatırımcılara diledikleri anda alım satım yapma ve fiyat artışından kazanç elde etme imkânı tanıyor. Bu modelin önümüzdeki dönemde Türkiye’nin farklı illerindeki projelerde de yaygınlaştırılması hedefleniyor.